• страхование недвижимости и жизни заемщика (иногда страхование риска утери права собственности);
• оценка недвижимости (у независимого оценщика);
• плата за получение и сбор различных документов и справок (в налоговой, регпалате, БТИ и пр.);
• госпошлина за регистрацию сделок в регпалате.

Как правило, сумма кредита рассчитывается исходя из Вашего дохода и оценочной стоимости недвижимости (как правило, 30 - 90% от стоимости).

Встретил в одном из сервисов интернета этот вопрос и решил прокомментировать на страницах блога.

Прежде всего, следует внести ясность, что все сказанное будет касаться государственной программы, реализуемой в рамках Закона Московской области об областной целевой программе "Жилище" на 2006-2010 годы.

Отвечая на вопрос кратко, дабы не затягивать повествование скажу следующее: тратить средства субсидии можно и не используя ипотеку. В общем случае возможны 4 варианта:

1) Вы находите жилье, стоимость которого равна сумме, причитающейся молодой семье по программе (прописывается в свидетельстве), тогда средства привлекать не надо. Заключаете договор и перечисляете всю сумму продавцу.

2) Вы находите жилье, стоимость которого ниже суммы, прописанной в свидетельстве. В этом случае государство перечислит Вам лишь сумму, которая прописана в договоре купли - продажи, а излишек "сгорает".

3) Стоимость жилья превышает сумму в свидетельстве -> привлекаете ипотечные средства (субсидия идет на первоначальный взнос) или вносите разницу из своих средств. Возможен и смешанный вариант, когда стоимость жилья = субсидия + свои средства + заемные средства.

4) Пускаете деньги на строительство, однако тут есть некоторые нюансы... Если будут вопросы, расскажу об этом в отдельной публикации, только попросите об этом в комментариях.

1) Сделка дарения недвижимости между родственниками.

Статьей 217 Налогового кодекса РФ установлено, что не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. К данным лицам относятся: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Однако налоговая рекомендует сохранить документы, подтверждающие дарение и степень родства между родственниками.

2) Сделка дарения с чужим человеком.

При дарении недвижимого имущества лицом, не являющимся родственником, полученный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 %. Если в договоре не указана стоимость имущества, то для расчета налога можно использовать стоимость имущества по данным БТИ или провести независимую оценку стоимости недвижимости. При этом налогоплательщик обязан самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащую уплате, и представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения.

Являясь "интересным" инвестором, АИЖК, разрабатывает стандарты, в соответствии с которыми должны работать банки, чтобы выданные ими кредиты могли быть рефинансированы в агентстве. Эти стандарты оговаривают обязательные условия, на которых банки могут выдавать кредиты таким образом, чтобы затем их можно было рефинансировать. Есть и другие условия ипотечного кредитования, которые агентством не оговариваются и устанавливаются банками в индивидуальном порядке. Они могут рассматриваться, как конкурентное преимущество отдельного банка (разумеется, если это действительно преимущество). Проще говоря, существуют два вида условий ипотечной сделки: 1) условия регламентированный АИЖК (у всех банков, работающих по стандартам АИЖК одинаковые); 2) Индивидуальные условия кредита в рамках программы АИЖК, характерные для отдельного банка (могут быть различными в разных банках).

Сама по себе работа банка по стандартам АИЖК может также рассматриваться, как конкурентное преимущество перед теми из банков, которые по данным стандартам не работают, так как на сегодняшний день программа АИЖК представляется наиболее интересной для массового рынка ипотечного кредитования России.

Как правило, совокупность условий обоих типов определяет банковскую программу ипотечного кредитования.

Здесь также есть некоторые нюансы. Банковская программа ипотечного кредитования условно может быть поделена на несколько видов:

1) банк работает только по стандартам АИЖК;

2) банк работает, как по своим, так и по стандартам АИЖК;

3) банк работает только по своим стандартам.

Не стоит также забывать о том, что помимо АИЖК существуют и иные инвесторы, желающие приобрести ипотечный портфель. К примеру, до кризиса активным игроком на этом рынке был банк ВТБ, приобретавший ипотечные портфели других банков на достаточно интересных условиях. Эти инвесторы также разрабатывают свои стандарты и правила кредитования. Как уже отмечалось ранее, конечного потребителя (ипотечного заемщика), как правило, процесс рефинансирования его кредита не затрагивает или затрагивает слабо. Однако при получении кредита, следует уточнить в банке (по крайней мере, это будет не лишним), будет ли рассматриваться возможность его рефинансирования и к каким последствиям это может привести.

Стандарты АИЖК можно найти на странице.

В самом общем виде рефинансирование определяется следующим образом:

Рефинанси́рование — привлечение кредитными организациями дешёвых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения выданных банком кредитов. Чтобы выдать кредит, необходимо обладать соответствующим финансовым ресурсом. Обычно эту роль играют депозиты. В случае нехватки или сокращения ресурсной базы (часть депозитов забрали), чтобы не прибегать к досрочному разрыву кредитных договоров, нужно срочно привлечь новый ресурс взамен выбывшему [источник].

Применительно к ипотечному кредитованию в упрощенном смысле рефинансирование подразумевает процесс продажи закладной инвестору.

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства [источник].

Упрощенно закладная - ценная бумага, которая удостоверяет право ее держателя на получение (возврат) денежных средств, выданных заемщику для приобретения жилья.

Условно говоря, беря у банка кредит на приобретение квартиры, Вы передаете ее в залог. Залог подразумевает тот факт, что вы не сможете продать недвижимость, подарить и провести иные действия без согласия банка. Право залога удостоверяется ценной бумагой - закладной.

Понятие ипотека, как раз и означает залог недвижимости:

Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства должника [источник].

Как уже говорилось ранее, закладная является ценной бумагой и может быть продана ее владельцем, в случае, если найдется желающий ее купить. Этот желающий, как правило, называется инвестором. Вместе с покупкой закладной, ко второму залогодержателю переходит право на получение средств займа (основного долга и процентов).

Что получают стороны в результате рефинансирования:

Как, правило, на должнике (залогодателе) продажа закладной не отражается. Он получает уведомление о том, что бумага продана и продолжает возмещать кредит, но уже по новым реквизитам.

Банк (первоначальный залогодержатель), как правило, получает комиссию за выдачу кредита и возвращает себе основной долг для продолжения кредитования следующих клиентов. Иногда между банком и инвестором заключается соглашение о дальнейшем сопровождении рефинансированных кредитов, тогда банк может также получать определенную комиссию от инвестора.

Инвестор получает процентный доход по кредиту и возвращает основной долг.

Главным покупателем закладных в России сегодня является государственное агентство АИЖК.

Часто можно встретить ситуацию, когда гражданин продал недвижимость, а задекларировать полученный доход забыл. Сразу необходимо внести ясность, что декларировать доход от продажи недвижимости необходимо в любом случае, независимо от того, появилась ли у вас сумма налога к уплате или нет.

Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года следующего за годом получения доходов. В ней отражаются все доходы, полученные гражданином за год, предшествующий году подачи декларации, к декларации прикладывается пакет документов, который может варьироваться в зависимости от дополнительных источников доходов и вычетов.

Стандартный список документов может включать (конкретный перечень документов уточняйте в конкретной налоговой инспекции):

• Декларацию 3 – НДФЛ.
• Договор купли – продажи недвижимого имущества с отметкой регистрационной палаты.
• Документы, подтверждающие владение имуществом более 3-х лет (для получения имущественного налогового вычета).
• Справка 2- НДФЛ с места работы.

• если срок нахождения недвижимого имущества в собственности 3 года и более, то сумма вычета равна сумме дохода от ее продажи;
• если срок нахождения недвижимости в собственности менее 3 лет, то сумма вычета равна сумме полученного дохода, но не более 1 000 000 руб.

Если владение недвижимостью длилось больше 3 лет, НДФЛ всегда будет равен нулю (то есть платить налог в бюджет не придется), однако и в этом случае декларацию подавать обязательно. Так как если вы не подадите в инспекцию декларацию, вам грозит - выставление требования на уплату штрафа за ее непредставление.

Налоговая инспекция бесплатно представляет программу для заполнения декларации

Источники:

1. Налоговый Кодекс РФ
2. "Главная книга", 2009, N 19, "Расстался с квартирой - встречайся с налоговой!"

   Что грозит гражданину, если он не задекларирует доход от продажи недвижимости

   Е.А.Шаронова, Экономист

   25.09.2009