Попался неплохой подкаст (аудио - передача) про Ипотеку. Рекомендую послушать всем желающим или думающим об обращении за кредитом. Вполне подходит в качестве универсальной первоначальной консультации.

Суть проблемы сводится к тому, что при получении кредита разные банки предлагают одну из схем начисления процентов, вынесенных в заголовок публикации. И даже в рамках одного банка Вам на выбор могут предложить аннуитет, либо дифференцированный платеж. Так что же выбрать и как этот выбор обосновать?

Для начала определимся с понятиями.

При дифференцированных платежах вся сумма основного долга (сумма Вашего кредита) делится на равные части (по количеству периодов начисления процентов) и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.

При аннуитетных платежах сохраняется одинаковый ежемесячный платеж по кредиту за счет перераспределения сумм основного долга и процентов таким образом, что они варьируются от периода к периоду, но формируют единый неизменный аннуитетный платеж.

Представим формулы расчета по обеим схемам:

Дифференцированный платеж:

Количество процентных периодов – срок (в месяцах) до окончания кредита.

Процентная ставка – годовая процентная ставка по кредиту.

Деление на 100 и на 12 производится для перевода ставки в проценты и вычисления процентов за один расчетный период (месяц).

Рассмотрим на конкретном примере:

Найдем платеж по кредиту в 100 000 руб., полученному на 12 месяцев под 22% годовых.

Первый платеж по кредиту:

Ниже представлен полный график платежей, просчитанный на компьютере:

График при дифференцированном платеже:

Количество процентных периодов – срок (в месяцах) до окончания кредита.

Процентная ставка – годовая процентная ставка по кредиту.

Деление на 100 и на 12 производится для перевода ставки в проценты и вычисления процентов за один расчетный период (месяц).

Рассмотрим на конкретном примере:

Найдем платеж по кредиту в 100 000 руб., полученному на 12 месяцев под 22% годовых.

Платеж по кредиту:

При аннуитетном платеже все последующие платежи будут равны первыми.

Расчеты могут немного отличаться из-за округления.

Ниже представлен полный график платежей, просчитанный на компьютере:

График при аннуитетном платеже:

Для более наглядной иллюстрации представим эти расчеты графически

А теперь попробуем разобраться, какая же из систем начисления процентов выгоднее для конечного потребителя. Мы представим некоторые соображения и факты, а Вам предстоит выбрать, что для Вас предпочтительнее.

1. Переплата процентов за весь срок (12 мес.) по рассматриваемому

кредиту (100000 руб. под 22% годовых) при дифференцированном платеже

составит: 11916,67, а при аннуитетном - 12313,26. На первый взгляд

может показаться, что первая схема выгоднее, однако, необходимо

учитывать, что деньги «сегодня» и «завтра» могут стоить по-разному.

Возможно, платя сегодня больше по кредиту, Вы сможете завтра меньше

заработать (из-за недофинансирования бизнеса и т.п.) или деньги

банально «съест» инфляция и т.п.

2. Различными будут последствия осуществления досрочных гашений.

Если при дифференцированной схеме досрочное гашение значительно снижает

ежемесячный платеж по кредиту и сохраняет его срок, то стандартная

практика работы с аннуитетом показывает, что в случае досрочного

гашения уменьшится срок кредита, но не изменит платеж по нему.

3. При прочих равных условиях один и тот же уровень дохода позволяет

рассчитывать на разную сумму кредита при аннуитете (она выше вследствие

меньшего первоначального платежа) и дифференцированном платеже.

4. Возможно, кому-то этот пункт покажется спорным, однако аннуитет

психологически проще: оплачивая кредит (и даже совершая досрочные

гашения), Вы всегда будете знать сумму платежа. При дифференцированном

методе начисления процентов любое отклонение от графика гашения требует

уточнения суммы платежа.

5. Главным недостатком аннуитетного платежа считается тот факт, что

на протяжении всего срока кредита основной долг по нему гасится

неравномерно: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик

отдает  в первую половину срока, лишь «незначительно» гася

основной долг (это можно видеть из приведенных ранее расчетов).

Действительно это так, однако есть у этого нюанса один замечательный

момент: в течение всего этого срока выгодно осуществлять досрочные

гашения, которые приведут к значительному сокращению срока кредита.

6. Представим следующую ситуацию: два заемщика взяли кредит на

одинаковый срок (один по аннуитетной схеме, другой – по

диффиренцированной), а по прошествии половины этого времени решили

погасить кредит досрочно. Грубая прикидка показывает, что с обоих

заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но

первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а

второму — три четверти, хотя при стандартном плановом гашении разница

переплат получается незначительной.

• страхование недвижимости и жизни заемщика (иногда страхование риска утери права собственности);
• оценка недвижимости (у независимого оценщика);
• плата за получение и сбор различных документов и справок (в налоговой, регпалате, БТИ и пр.);
• госпошлина за регистрацию сделок в регпалате.

Как правило, сумма кредита рассчитывается исходя из Вашего дохода и оценочной стоимости недвижимости (как правило, 30 - 90% от стоимости).

На днях Коммерсантъ опубликовал мнение:

"У банков пошла ипотека
Коммерсантъ, Юлия Локшина, 05.05.2010

В первом квартале 2010 года банки выдали ипотечные кредиты на сумму 48,9 млрд руб., что вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года (24,86 млрд руб.), следует из данных Банка России. Всплеск активности банков пришелся на март (выдано рублевых кредитов более чем на 24 млрд руб.). Задолженность по ипотечным кредитам в рублях на 1 апреля составила 819,32 млрд руб. В банках подтверждают, что действительно в марте началось оживление на рынке ипотеки. "Кредиты стали доступнее, по некоторым программам процентные ставки сейчас уже ниже докризисного уровня",— сообщили в Сбербанке. "Ипотечные рынки Москвы и Санкт-Петербурга, падавшие в начале кризиса быстрее региональных, быстрее и восстанавливаются",— добавили в пресс-службе ВТБ 24. "Мы почувствовали стабильный рост интереса к ипотеке как на вторичном, так и на первичном рынке и ожидаем, что этот тренд будет долгосрочным",— отмечает начальник управления розничных операций банка "Возрождение" Евгений Дмитриев."

Ситуация на ипотечном рынке и впрямь входит в хорошее русло и последний постепенно начинает выходить из стагнации. Люди снова начали видеть некоторую стабильность и снова предпринимают шаги по улучшению жилищных условий.

Прочитал сегодня на RBC статью о том, когда же в стране ставки по ипотеке упадут до 6%, о которых говорил Путин. Автор приводит следующее мнение:

"Уже хорошо, что АИЖК услышало призыв правительства снизить ипотечные ставки до 6–7% годовых и разработало стратегию, которая приведет рынок к этому общему знаменателю. В период процветания, когда ипотека станет доступной 50% семей, а банки будут кредитовать под 6% в рублях, Россия вступит через десять лет. Через пару лет ипотечные ставки снизятся лишь до 13% годовых, а не до 10–11%, как хотелось бы правительству".

Как уже неоднократно замечалось, ипотечный кредит под 11% годовых получить можно уже сегодня и это реальность... Об этом уже было написано в этом блоге. Возможно, автор имеет ввиду эффективную ставку, но и по этому показателю вполне можно уложиться, если брать ипотеку в банке, работающем по стандартам АИЖК и рефинансирующем агентству ипотечные кредиты. И таких случаев достаточно много, хотя, конечно, это не средняя ставка по рынку и порог получения ипотеки все еще остается достаточно большим.

В самом общем виде рефинансирование определяется следующим образом:

Рефинанси́рование — привлечение кредитными организациями дешёвых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения выданных банком кредитов. Чтобы выдать кредит, необходимо обладать соответствующим финансовым ресурсом. Обычно эту роль играют депозиты. В случае нехватки или сокращения ресурсной базы (часть депозитов забрали), чтобы не прибегать к досрочному разрыву кредитных договоров, нужно срочно привлечь новый ресурс взамен выбывшему [источник].

Применительно к ипотечному кредитованию в упрощенном смысле рефинансирование подразумевает процесс продажи закладной инвестору.

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства [источник].

Упрощенно закладная - ценная бумага, которая удостоверяет право ее держателя на получение (возврат) денежных средств, выданных заемщику для приобретения жилья.

Условно говоря, беря у банка кредит на приобретение квартиры, Вы передаете ее в залог. Залог подразумевает тот факт, что вы не сможете продать недвижимость, подарить и провести иные действия без согласия банка. Право залога удостоверяется ценной бумагой - закладной.

Понятие ипотека, как раз и означает залог недвижимости:

Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства должника [источник].

Как уже говорилось ранее, закладная является ценной бумагой и может быть продана ее владельцем, в случае, если найдется желающий ее купить. Этот желающий, как правило, называется инвестором. Вместе с покупкой закладной, ко второму залогодержателю переходит право на получение средств займа (основного долга и процентов).

Что получают стороны в результате рефинансирования:

Как, правило, на должнике (залогодателе) продажа закладной не отражается. Он получает уведомление о том, что бумага продана и продолжает возмещать кредит, но уже по новым реквизитам.

Банк (первоначальный залогодержатель), как правило, получает комиссию за выдачу кредита и возвращает себе основной долг для продолжения кредитования следующих клиентов. Иногда между банком и инвестором заключается соглашение о дальнейшем сопровождении рефинансированных кредитов, тогда банк может также получать определенную комиссию от инвестора.

Инвестор получает процентный доход по кредиту и возвращает основной долг.

Главным покупателем закладных в России сегодня является государственное агентство АИЖК.

Прочитав статью на RBC, нам тоже захотелось дать несколько советов тем, кто хочет взять ипотечный кредит и выдать свою версию публикации.

Во-первых, брать ипотеку можно лишь после осознания того факта, что обязательно потребуются дополнительные расходы! Иначе никак...

Начнем с самой существенной части расходов - первоначальный взнос, который составляет минимум 20 - 30% от стоимости жилья. Большинство банков, работающих по программам АИЖК требуют первоначального 30%-го взноса. Однако, ставки по кредитам в рублях в банках, работающих по программе АИЖК могут быть самыми интересными на рынке на настоящий момент (10-14% годовых).

Второй существенной составляющей может стать комиссия за выдачу ипотечного кредита, которая в разных банках варьируется от 15000 до 60000 рублей. С наступлением сложностей на финансовом рынке, данные комиссии существенно возросли. Тут следует обратить внимание, за что именно банк берет эту комиссию. К примеру, некоторые банки включают в эту сумму полное оформление документов по сделке в регпалате, другие же отправляют готовить договора к нотариусам. Если выбранный Вами банк, подготовит все документы и возьмет за это комиссию, скажем 20000 рублей - это может стать вполне приемлемым результатом и позволит избежать лишних трат.

Третья составляющая - страховка. Страховка, как правило, требуется обязательно (чаще всего страхуется жизнь заемщика и недвижимость). Сэкономить на страховке можно изучив предложения всех страховых компаний, с которыми сотрудничает банк. Стоит банально обзвонить весь список, спросить о тарифах, поторговаться.

Следующий пункт - отчет об оценке. Тут, как правило, так же можно выбрать из нескольких компаний и воспользоваться предыдущим советом.

Вообще, приняв ответственное решение взять ипотеку необходимо придерживаться самого главного правила: не спешить! Спешка - главная причина дополнительных затрат и неприятностей при столь сложных сделках с большим количеством участников. Сложилось так, что оптимальным сроком получения ипотечного кредита от момента подачи заявки до получения документов из регистрационной палаты является промежуток времени от трех недель до 1,5 месяцев. Поэтому, лучше начните сделку заранее, проконсультируйтесь о сроках ее проведения в банке и подходите к процессу здраво, без эмоций.