• страхование недвижимости и жизни заемщика (иногда страхование риска утери права собственности);
• оценка недвижимости (у независимого оценщика);
• плата за получение и сбор различных документов и справок (в налоговой, регпалате, БТИ и пр.);
• госпошлина за регистрацию сделок в регпалате.

Как правило, сумма кредита рассчитывается исходя из Вашего дохода и оценочной стоимости недвижимости (как правило, 30 - 90% от стоимости).

На днях Коммерсантъ опубликовал мнение:

"У банков пошла ипотека
Коммерсантъ, Юлия Локшина, 05.05.2010

В первом квартале 2010 года банки выдали ипотечные кредиты на сумму 48,9 млрд руб., что вдвое больше, чем за аналогичный период прошлого года (24,86 млрд руб.), следует из данных Банка России. Всплеск активности банков пришелся на март (выдано рублевых кредитов более чем на 24 млрд руб.). Задолженность по ипотечным кредитам в рублях на 1 апреля составила 819,32 млрд руб. В банках подтверждают, что действительно в марте началось оживление на рынке ипотеки. "Кредиты стали доступнее, по некоторым программам процентные ставки сейчас уже ниже докризисного уровня",— сообщили в Сбербанке. "Ипотечные рынки Москвы и Санкт-Петербурга, падавшие в начале кризиса быстрее региональных, быстрее и восстанавливаются",— добавили в пресс-службе ВТБ 24. "Мы почувствовали стабильный рост интереса к ипотеке как на вторичном, так и на первичном рынке и ожидаем, что этот тренд будет долгосрочным",— отмечает начальник управления розничных операций банка "Возрождение" Евгений Дмитриев."

Ситуация на ипотечном рынке и впрямь входит в хорошее русло и последний постепенно начинает выходить из стагнации. Люди снова начали видеть некоторую стабильность и снова предпринимают шаги по улучшению жилищных условий.

Прочитал сегодня на RBC статью о том, когда же в стране ставки по ипотеке упадут до 6%, о которых говорил Путин. Автор приводит следующее мнение:

"Уже хорошо, что АИЖК услышало призыв правительства снизить ипотечные ставки до 6–7% годовых и разработало стратегию, которая приведет рынок к этому общему знаменателю. В период процветания, когда ипотека станет доступной 50% семей, а банки будут кредитовать под 6% в рублях, Россия вступит через десять лет. Через пару лет ипотечные ставки снизятся лишь до 13% годовых, а не до 10–11%, как хотелось бы правительству".

Как уже неоднократно замечалось, ипотечный кредит под 11% годовых получить можно уже сегодня и это реальность... Об этом уже было написано в этом блоге. Возможно, автор имеет ввиду эффективную ставку, но и по этому показателю вполне можно уложиться, если брать ипотеку в банке, работающем по стандартам АИЖК и рефинансирующем агентству ипотечные кредиты. И таких случаев достаточно много, хотя, конечно, это не средняя ставка по рынку и порог получения ипотеки все еще остается достаточно большим.

Встретил в одном из сервисов интернета этот вопрос и решил прокомментировать на страницах блога.

Прежде всего, следует внести ясность, что все сказанное будет касаться государственной программы, реализуемой в рамках Закона Московской области об областной целевой программе "Жилище" на 2006-2010 годы.

Отвечая на вопрос кратко, дабы не затягивать повествование скажу следующее: тратить средства субсидии можно и не используя ипотеку. В общем случае возможны 4 варианта:

1) Вы находите жилье, стоимость которого равна сумме, причитающейся молодой семье по программе (прописывается в свидетельстве), тогда средства привлекать не надо. Заключаете договор и перечисляете всю сумму продавцу.

2) Вы находите жилье, стоимость которого ниже суммы, прописанной в свидетельстве. В этом случае государство перечислит Вам лишь сумму, которая прописана в договоре купли - продажи, а излишек "сгорает".

3) Стоимость жилья превышает сумму в свидетельстве -> привлекаете ипотечные средства (субсидия идет на первоначальный взнос) или вносите разницу из своих средств. Возможен и смешанный вариант, когда стоимость жилья = субсидия + свои средства + заемные средства.

4) Пускаете деньги на строительство, однако тут есть некоторые нюансы... Если будут вопросы, расскажу об этом в отдельной публикации, только попросите об этом в комментариях.

Являясь "интересным" инвестором, АИЖК, разрабатывает стандарты, в соответствии с которыми должны работать банки, чтобы выданные ими кредиты могли быть рефинансированы в агентстве. Эти стандарты оговаривают обязательные условия, на которых банки могут выдавать кредиты таким образом, чтобы затем их можно было рефинансировать. Есть и другие условия ипотечного кредитования, которые агентством не оговариваются и устанавливаются банками в индивидуальном порядке. Они могут рассматриваться, как конкурентное преимущество отдельного банка (разумеется, если это действительно преимущество). Проще говоря, существуют два вида условий ипотечной сделки: 1) условия регламентированный АИЖК (у всех банков, работающих по стандартам АИЖК одинаковые); 2) Индивидуальные условия кредита в рамках программы АИЖК, характерные для отдельного банка (могут быть различными в разных банках).

Сама по себе работа банка по стандартам АИЖК может также рассматриваться, как конкурентное преимущество перед теми из банков, которые по данным стандартам не работают, так как на сегодняшний день программа АИЖК представляется наиболее интересной для массового рынка ипотечного кредитования России.

Как правило, совокупность условий обоих типов определяет банковскую программу ипотечного кредитования.

Здесь также есть некоторые нюансы. Банковская программа ипотечного кредитования условно может быть поделена на несколько видов:

1) банк работает только по стандартам АИЖК;

2) банк работает, как по своим, так и по стандартам АИЖК;

3) банк работает только по своим стандартам.

Не стоит также забывать о том, что помимо АИЖК существуют и иные инвесторы, желающие приобрести ипотечный портфель. К примеру, до кризиса активным игроком на этом рынке был банк ВТБ, приобретавший ипотечные портфели других банков на достаточно интересных условиях. Эти инвесторы также разрабатывают свои стандарты и правила кредитования. Как уже отмечалось ранее, конечного потребителя (ипотечного заемщика), как правило, процесс рефинансирования его кредита не затрагивает или затрагивает слабо. Однако при получении кредита, следует уточнить в банке (по крайней мере, это будет не лишним), будет ли рассматриваться возможность его рефинансирования и к каким последствиям это может привести.

Стандарты АИЖК можно найти на странице.

В самом общем виде рефинансирование определяется следующим образом:

Рефинанси́рование — привлечение кредитными организациями дешёвых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения выданных банком кредитов. Чтобы выдать кредит, необходимо обладать соответствующим финансовым ресурсом. Обычно эту роль играют депозиты. В случае нехватки или сокращения ресурсной базы (часть депозитов забрали), чтобы не прибегать к досрочному разрыву кредитных договоров, нужно срочно привлечь новый ресурс взамен выбывшему [источник].

Применительно к ипотечному кредитованию в упрощенном смысле рефинансирование подразумевает процесс продажи закладной инвестору.

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства [источник].

Упрощенно закладная - ценная бумага, которая удостоверяет право ее держателя на получение (возврат) денежных средств, выданных заемщику для приобретения жилья.

Условно говоря, беря у банка кредит на приобретение квартиры, Вы передаете ее в залог. Залог подразумевает тот факт, что вы не сможете продать недвижимость, подарить и провести иные действия без согласия банка. Право залога удостоверяется ценной бумагой - закладной.

Понятие ипотека, как раз и означает залог недвижимости:

Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства должника [источник].

Как уже говорилось ранее, закладная является ценной бумагой и может быть продана ее владельцем, в случае, если найдется желающий ее купить. Этот желающий, как правило, называется инвестором. Вместе с покупкой закладной, ко второму залогодержателю переходит право на получение средств займа (основного долга и процентов).

Что получают стороны в результате рефинансирования:

Как, правило, на должнике (залогодателе) продажа закладной не отражается. Он получает уведомление о том, что бумага продана и продолжает возмещать кредит, но уже по новым реквизитам.

Банк (первоначальный залогодержатель), как правило, получает комиссию за выдачу кредита и возвращает себе основной долг для продолжения кредитования следующих клиентов. Иногда между банком и инвестором заключается соглашение о дальнейшем сопровождении рефинансированных кредитов, тогда банк может также получать определенную комиссию от инвестора.

Инвестор получает процентный доход по кредиту и возвращает основной долг.

Главным покупателем закладных в России сегодня является государственное агентство АИЖК.

Прочитав статью на RBC, нам тоже захотелось дать несколько советов тем, кто хочет взять ипотечный кредит и выдать свою версию публикации.

Во-первых, брать ипотеку можно лишь после осознания того факта, что обязательно потребуются дополнительные расходы! Иначе никак...

Начнем с самой существенной части расходов - первоначальный взнос, который составляет минимум 20 - 30% от стоимости жилья. Большинство банков, работающих по программам АИЖК требуют первоначального 30%-го взноса. Однако, ставки по кредитам в рублях в банках, работающих по программе АИЖК могут быть самыми интересными на рынке на настоящий момент (10-14% годовых).

Второй существенной составляющей может стать комиссия за выдачу ипотечного кредита, которая в разных банках варьируется от 15000 до 60000 рублей. С наступлением сложностей на финансовом рынке, данные комиссии существенно возросли. Тут следует обратить внимание, за что именно банк берет эту комиссию. К примеру, некоторые банки включают в эту сумму полное оформление документов по сделке в регпалате, другие же отправляют готовить договора к нотариусам. Если выбранный Вами банк, подготовит все документы и возьмет за это комиссию, скажем 20000 рублей - это может стать вполне приемлемым результатом и позволит избежать лишних трат.

Третья составляющая - страховка. Страховка, как правило, требуется обязательно (чаще всего страхуется жизнь заемщика и недвижимость). Сэкономить на страховке можно изучив предложения всех страховых компаний, с которыми сотрудничает банк. Стоит банально обзвонить весь список, спросить о тарифах, поторговаться.

Следующий пункт - отчет об оценке. Тут, как правило, так же можно выбрать из нескольких компаний и воспользоваться предыдущим советом.

Вообще, приняв ответственное решение взять ипотеку необходимо придерживаться самого главного правила: не спешить! Спешка - главная причина дополнительных затрат и неприятностей при столь сложных сделках с большим количеством участников. Сложилось так, что оптимальным сроком получения ипотечного кредита от момента подачи заявки до получения документов из регистрационной палаты является промежуток времени от трех недель до 1,5 месяцев. Поэтому, лучше начните сделку заранее, проконсультируйтесь о сроках ее проведения в банке и подходите к процессу здраво, без эмоций.