Что такое рефинансирование ипотечной сделки?

В самом общем виде рефинансирование определяется следующим образом:

Рефинанси́рование — привлечение кредитными организациями дешёвых краткосрочных межбанковских ссуд или кредитов центрального банка для обеспечения выданных банком кредитов. Чтобы выдать кредит, необходимо обладать соответствующим финансовым ресурсом. Обычно эту роль играют депозиты. В случае нехватки или сокращения ресурсной базы (часть депозитов забрали), чтобы не прибегать к досрочному разрыву кредитных договоров, нужно срочно привлечь новый ресурс взамен выбывшему [источник].

Применительно к ипотечному кредитованию в упрощенном смысле рефинансирование подразумевает процесс продажи закладной инвестору.

Закладная — это именная ценная бумага, которая удостоверяет право ее законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права ее законного владельца без предоставления других доказательств существования этого обязательства [источник].

Упрощенно закладная - ценная бумага, которая удостоверяет право ее держателя на получение (возврат) денежных средств, выданных заемщику для приобретения жилья.

Условно говоря, беря у банка кредит на приобретение квартиры, Вы передаете ее в залог. Залог подразумевает тот факт, что вы не сможете продать недвижимость, подарить и провести иные действия без согласия банка. Право залога удостоверяется ценной бумагой - закладной.

Понятие ипотека, как раз и означает залог недвижимости:

Ипотека — это залог недвижимого имущества, которое остается во владении и пользовании собственника. В случае неисполнения основного обязательства на недвижимое имущество обращается взыскание, имущество продается, а полученные денежные средства от его реализации направляются на погашение обязательства должника [источник].

Как уже говорилось ранее, закладная является ценной бумагой и может быть продана ее владельцем, в случае, если найдется желающий ее купить. Этот желающий, как правило, называется инвестором. Вместе с покупкой закладной, ко второму залогодержателю переходит право на получение средств займа (основного долга и процентов).

Что получают стороны в результате рефинансирования:

Как, правило, на должнике (залогодателе) продажа закладной не отражается. Он получает уведомление о том, что бумага продана и продолжает возмещать кредит, но уже по новым реквизитам.

Банк (первоначальный залогодержатель), как правило, получает комиссию за выдачу кредита и возвращает себе основной долг для продолжения кредитования следующих клиентов. Иногда между банком и инвестором заключается соглашение о дальнейшем сопровождении рефинансированных кредитов, тогда банк может также получать определенную комиссию от инвестора.

Инвестор получает процентный доход по кредиту и возвращает основной долг.

Главным покупателем закладных в России сегодня является государственное агентство АИЖК.