Рынок недвижимости: динамика цен в Подмосковье - интересная аналитическая подборка в газете Квартирный ряд.

Аудио-проект портала банк.ру радует нас новыми передачами.

В программе:

— От чего зависят цены на недвижимость?

— Почему на Воробьевых горах жилье дороже, чем в Центральном округе?

— Можно ли купить в ипотеку недвижимость за границей?

— Сколько россияне вкладывают в заграничное жилье?

— Где к покупке жилья в кредит относятся лояльно?

— Какие опасности таит дешевая недвижимость?

Мы рады сообщить Вам о заключении соглашения о сотрудничестве с проектом Яндекс.Недвижимость. Теперь все качественные объявления нашей площадки автоматически попадают на замечательную тематическую площадку от Яндекса, а значит становятся доступны значительно большему числу потенциальных клиентов. От Вас требуется лишь внимательно, аккуратно и грамотно заполнить объявление о продаже Вашей недвижимости.

Удачи.

Благодарим за сотрудничество с сайтом "Дом в Московской области".

Суть проблемы сводится к тому, что при получении кредита разные банки предлагают одну из схем начисления процентов, вынесенных в заголовок публикации. И даже в рамках одного банка Вам на выбор могут предложить аннуитет, либо дифференцированный платеж. Так что же выбрать и как этот выбор обосновать?

Для начала определимся с понятиями.

При дифференцированных платежах вся сумма основного долга (сумма Вашего кредита) делится на равные части (по количеству периодов начисления процентов) и ежемесячно выплачивается эта часть плюс проценты, начисленные на остаток основного долга.

При аннуитетных платежах сохраняется одинаковый ежемесячный платеж по кредиту за счет перераспределения сумм основного долга и процентов таким образом, что они варьируются от периода к периоду, но формируют единый неизменный аннуитетный платеж.

Представим формулы расчета по обеим схемам:

Дифференцированный платеж:

Остаток основного долга берется на дату платежа.

Количество процентных периодов – срок (в месяцах) до окончания кредита.

Процентная ставка – годовая процентная ставка по кредиту.

Деление на 100 и на 12 производится для перевода ставки в проценты и вычисления процентов за один расчетный период (месяц).

Рассмотрим на конкретном примере:

Найдем платеж по кредиту в 100 000 руб., полученному на 12 месяцев под 22% годовых.

Первый платеж по кредиту:

Аналогичным образом будут считаться последующие платежи.

Ниже представлен полный график платежей, просчитанный на компьютере:

График при дифференцированном платеже:

№ п/п	Общий платеж	Проценты	Основной долг	Остаток долга до платежа	Остаток долга после платежа
1	10166,67	1833,33	8333,33	100000,00	91666,67
2	10013,89	1680,56	8333,33	91666,67	83333,33
3	9861,11	1527,78	8333,33	83333,33	75000,00
4	9708,33	1375,00	8333,33	75000,00	66666,67
5	9555,56	1222,22	8333,33	66666,67	58333,33
6	9402,78	1069,44	8333,33	58333,33	50000,00
7	9250,00	916,67	8333,33	50000,00	41666,67
8	9097,22	763,89	8333,33	41666,67	33333,33
9	8944,44	611,11	8333,33	33333,33	25000,00
10	8791,67	458,33	8333,33	25000,00	16666,67
11	8638,89	305,56	8333,33	16666,67	8333,33
12	8486,11	152,78	8333,33	8333,33	0

Переплата процентов по кредиту составит: 11916,67

Аннуитетный платеж:

Остаток основного долга берется на дату платежа.

Количество процентных периодов – срок (в месяцах) до окончания кредита.

Процентная ставка – годовая процентная ставка по кредиту.

Деление на 100 и на 12 производится для перевода ставки в проценты и вычисления процентов за один расчетный период (месяц).

Рассмотрим на конкретном примере:

Найдем платеж по кредиту в 100 000 руб., полученному на 12 месяцев под 22% годовых.

Платеж по кредиту:

При аннуитетном платеже все последующие платежи будут равны первыми.

Расчеты могут немного отличаться из-за округления.

Ниже представлен полный график платежей, просчитанный на компьютере:

График при аннуитетном платеже:

№ п/п	Общий платеж	Проценты	Основной долг	Остаток долга до платежа	Остаток долга после платежа
1	9359,44	1833,33	7526,10	100000,00	92473,90
2	9359,44	1695,35	7664,08	92473,90	84809,81
3	9359,44	1554,85	7804,59	84809,81	77005,22
4	9359,44	1411,76	7947,68	77005,22	69057,55
5	9359,44	1266,05	8093,38	69057,55	60964,16
6	9359,44	1117,68	8241,76	60964,16	52722,40
7	9359,44	966,58	8392,86	52722,40	44329,54
8	9359,44	812,71	8546,73	44329,54	35782,81
9	9359,44	656,02	8703,42	35782,81	27079,39
10	9359,44	496,46	8862,98	27079,39	18216,41
11	9359,44	333,97	9025,47	18216,41	9190,94
12	9359,44	168,50	9190,94	9190,94	0

Переплата процентов по кредиту составит:12313,26

Следует отметить, что банки могут применять формулы расчета отличные от представленных, например для того, чтобы независимо от даты получения кредита, платеж по нему приходился на конец месяца или для достижения иных целей. Данную информацию можно уточнить в конкретном банковском учреждении.

Для более наглядной иллюстрации представим эти расчеты графически

А теперь попробуем разобраться, какая же из систем начисления процентов выгоднее для конечного потребителя. Мы представим некоторые соображения и факты, а Вам предстоит выбрать, что для Вас предпочтительнее.

1. Переплата процентов за весь срок (12 мес.) по рассматриваемому

кредиту (100000 руб. под 22% годовых) при дифференцированном платеже

составит: 11916,67, а при аннуитетном - 12313,26. На первый взгляд

может показаться, что первая схема выгоднее, однако, необходимо

учитывать, что деньги «сегодня» и «завтра» могут стоить по-разному.

Возможно, платя сегодня больше по кредиту, Вы сможете завтра меньше

заработать (из-за недофинансирования бизнеса и т.п.) или деньги

банально «съест» инфляция и т.п.

2. Различными будут последствия осуществления досрочных гашений.

Если при дифференцированной схеме досрочное гашение значительно снижает

ежемесячный платеж по кредиту и сохраняет его срок, то стандартная

практика работы с аннуитетом показывает, что в случае досрочного

гашения уменьшится срок кредита, но не изменит платеж по нему.

3. При прочих равных условиях один и тот же уровень дохода позволяет

рассчитывать на разную сумму кредита при аннуитете (она выше вследствие

меньшего первоначального платежа) и дифференцированном платеже.

4. Возможно, кому-то этот пункт покажется спорным, однако аннуитет

психологически проще: оплачивая кредит (и даже совершая досрочные

гашения), Вы всегда будете знать сумму платежа. При дифференцированном

методе начисления процентов любое отклонение от графика гашения требует

уточнения суммы платежа.

5. Главным недостатком аннуитетного платежа считается тот факт, что

на протяжении всего срока кредита основной долг по нему гасится

неравномерно: почти две трети выплат по процентной ставке заемщик

отдает  в первую половину срока, лишь «незначительно» гася

основной долг (это можно видеть из приведенных ранее расчетов).

Действительно это так, однако есть у этого нюанса один замечательный

момент: в течение всего этого срока выгодно осуществлять досрочные

гашения, которые приведут к значительному сокращению срока кредита.

6. Представим следующую ситуацию: два заемщика взяли кредит на

одинаковый срок (один по аннуитетной схеме, другой – по

диффиренцированной), а по прошествии половины этого времени решили

погасить кредит досрочно. Грубая прикидка показывает, что с обоих

заемщиков банки уже получили по три четверти процентных платежей, но

первому придется вернуть своему банку половину основного долга, а

второму — три четверти, хотя при стандартном плановом гашении разница

переплат получается незначительной.

Очевидно, что лучшей или худшей схемы погашения кредита нет, а есть та, которая подойдет именно Вам в Вашем конкретном случае… Однако, мы считаем, что наша статья позволит Вам сделать более осознанный выбор. Более того, специально для Вас мы сделали удобный инструмент - «Кредитный калькулятор», который строит графики погашения различных сумм кредита по обеим схемам уплаты и делает Ваш выбор еще более простым.

• страхование недвижимости и жизни заемщика (иногда страхование риска утери права собственности);
• оценка недвижимости (у независимого оценщика);
• плата за получение и сбор различных документов и справок (в налоговой, регпалате, БТИ и пр.);
• госпошлина за регистрацию сделок в регпалате.

1) Сделка дарения недвижимости между родственниками.

Статьей 217 Налогового кодекса РФ установлено, что не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц доходы, полученные в порядке дарения недвижимого имущества, в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками. К данным лицам относятся: супруги, родители и дети, в том числе усыновители и усыновленные, дедушки, бабушки и внуки, полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры. Однако налоговая рекомендует сохранить документы, подтверждающие дарение и степень родства между родственниками.

2) Сделка дарения с чужим человеком.

При дарении недвижимого имущества лицом, не являющимся родственником, полученный доход подлежит обложению налогом на доходы физических лиц по ставке 13 %. Если в договоре не указана стоимость имущества, то для расчета налога можно использовать стоимость имущества по данным БТИ или провести независимую оценку стоимости недвижимости. При этом налогоплательщик обязан самостоятельно исчислить сумму налога, подлежащую уплате, и представить в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию не позднее 30 апреля года, следующего за годом дарения.

Разместили на сайте статью: Правила направления средств (части средств) материнского капитала на улучшение жилищных условий. Надеемся, что будет интересна читателям.

Часто можно встретить ситуацию, когда гражданин продал недвижимость, а задекларировать полученный доход забыл. Сразу необходимо внести ясность, что декларировать доход от продажи недвижимости необходимо в любом случае, независимо от того, появилась ли у вас сумма налога к уплате или нет.

Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговый орган по месту жительства не позднее 30 апреля года следующего за годом получения доходов. В ней отражаются все доходы, полученные гражданином за год, предшествующий году подачи декларации, к декларации прикладывается пакет документов, который может варьироваться в зависимости от дополнительных источников доходов и вычетов.

Стандартный список документов может включать (конкретный перечень документов уточняйте в конкретной налоговой инспекции):

• Декларацию 3 – НДФЛ.
• Договор купли – продажи недвижимого имущества с отметкой регистрационной палаты.
• Документы, подтверждающие владение имуществом более 3-х лет (для получения имущественного налогового вычета).
• Справка 2- НДФЛ с места работы.

В декларации рассчитывается сумма НДФЛ, которую надо уплатить в бюджет с полученного дохода. При этом доход от продажи можно уменьшить на имущественный вычет. Его размер зависит от срока нахождения недвижимости в собственности:

• если срок нахождения недвижимого имущества в собственности 3 года и более, то сумма вычета равна сумме дохода от ее продажи;
• если срок нахождения недвижимости в собственности менее 3 лет, то сумма вычета равна сумме полученного дохода, но не более 1 000 000 руб.

Вместо вычета в фиксированном размере можно уменьшить доход на сумму подтвержденных расходов, связанных с продажей квартиры (то есть на покупную стоимость этой квартиры) более подробно об имущественных налоговых вычетах можно узнать, обратившись к статье 220 второй части Налогового кодекса РФ.

Если владение недвижимостью длилось больше 3 лет, НДФЛ всегда будет равен нулю (то есть платить налог в бюджет не придется), однако и в этом случае декларацию подавать обязательно. Так как если вы не подадите в инспекцию декларацию, вам грозит - выставление требования на уплату штрафа за ее непредставление.

Налоговая инспекция бесплатно представляет программу для заполнения декларации

Источники:

1. Налоговый Кодекс РФ
2. "Главная книга", 2009, N 19, "Расстался с квартирой - встречайся с налоговой!"

Что грозит гражданину, если он не задекларирует доход от продажи недвижимости

Е.А.Шаронова, Экономист

25.09.2009